房地产投资增速放缓 房屋销售有所回落

今年以来，在区委区政府全力推动重点项目进度的有力措施下，全区基础设施建设、市政道路建设等重点项目进展快速，房地产市场也加快项目建设步伐，我区房地产投资较快增长，但在高基数的作用下投资增速有所放缓，在房源减少及限购政策影响下房屋销售有所回落。

一、房地产市场运行情况

（一）投资增速有所放缓，其中住宅投资放缓明显

前三季度，全区房地产项目共132个，其中区属项目32个，浐灞项目25个，港务区项目75个，三大板块累计完成投资303.03亿，同比增长3.9%，增速较上半年回落15.7个百分点，投资增长有所放缓。

从投资构成看，住宅投资放缓明显。全区房地产住宅投资累计完成220.65亿元，占本年投资比重达到72.8%，同比下降2.5%，较上半年回落42.2个百分点，低于投资增速6.4个百分点，拉低本年投资增速193个百分点。

（二）商品房销售增速回落，三大板块均有不同程度的回落

前三季度，全区实现商品房销售面积209.65万平方米，同比下降13.4%，增速较上半年回落4.4个百分点。

从板块构成看，港务区销售回落最为明显。区属实现商品房销售23.83万平方米，同比下降55.9%，增速较上半年回落8.4个百分点；浐灞生态区实现商品房销售44.66万平方米，同比增长14.2%，增速较上半年回落10.6个百分点；国际港务区实现商品房销售141.15万平方米，同比下降5.2%，增速较上半年回落88.5个百分点。

（三）企业到位资金首次下降，各项应付款增速提高较快

前三季度，全区房地产企业本年实际到位资金384.98亿元，同比下降4.2%，在疫情及国家规定的房地产商开发资金受严格监管的措施下，企业各项应付款不断加大，建设资金较为紧张。

从资金来源看，预收款及自筹资金为主要渠道。全年国内贷款26.01亿元，同比增长18.8%，占到位资金的6.8%，占比较去年同期提高2.4个百分点；自筹资金135.97亿元，同比下降22.2%，占到位资金的35.3%，占比较去年同期下降8.2个百分点；定金及预收款150.68亿元，同比增长20.7%，占到位资金的39.1%，占比较去年同期提高8.1个百分点；个人按揭贷款31.09亿元，同比下降36.6%，占到位资金的8.1%，占比较去年同期下降4.1个百分点。

二、房地产开发市场运行中需关注的问题

一是新增项目体量不断下降。从我区近三年新增的房地产项目来看，2019年新增房地产项目规划住宅53.3万平米，2020年新增房地产项目规划住宅面积43.6万平米，2021年新增项目规划住宅面积41万平米，而今年前三季度共新增房地产项目2个，规划住宅面积仅8万平米。从重点项目册来看，全年有望新增项目一个，为美术陶瓷厂安置项目，计划总投资为1亿，规划住宅面积为1.9万㎡，从体量上看可贡献的投资、销售都非常有限。

二是在售项目数量逐年减少。从在库的房地产项目数量来看，2019年在售项目25个，2020年在售项目20个，2021年在售项目13个，今年三季度仅12个，可售项目逐年减少。

三是企业融资难度不断加大。自房地产调控政策加码升级以来，一方面对房企贷款条件要求越来越苛刻，另一方面在央行对房地产信贷额度实行集中管理及预售资金监管政策趋严情况下，企业外部融资能力十分限制，项目工程款支付受到很大影响，进而影响项目施工进度，如此不良循环，使得企业经营压力越来越大。

三、对房地产市场发展的建议

一是做好企业服务，推动项目尽快步入建设正轨。一是相关部门对已落地项目加快审批流程，缩短手续办理周期，促进项目尽快开工建设，对已经开工建设达到销售条件但预售证申请存在困难的项目积极解决问题，为我区投资销售做出贡献；二是对东城银座、香王村城改项目等进展缓慢或停滞项目，积极帮助企业解决问题，渡过难关，早日为我区经济发展出力。

二是做好资源共享，及时掌握项目手续办理情况。加强与住建、发改、新区建设局等部门的沟通协作，将项目手续办理及进展情况建立共享机制，互通有无，对已开工且手续齐全的项目尽快纳入统计，做到应统尽统、统全统实。

三是部门加强监管，确保房地产市场的稳定。随着房地产调控政策的叠加、执行力度的加大，调控效果应在后期将显现的更加清晰。相关部门一方面应加大市场监管力度，密切关注市场走势和企业运行状况，及时发布相关数据，引导媒体舆论信息，稳定市场预期；另一方面，要积极开拓融资机制，与各金融机构加大沟通力度，帮助企业解决资金问题，促进项目进度按期完成。