杨家密委员：
您好!您提出的政协82号提案《关于加强老旧小区物业管理工作的建议》已经收悉，现经过我单位综合调研和认真研究，现回复如下：
一、基本情况
经综合调研，我区各类住宅小区共245个，其中属于正规物业企业管理的共30家，自有物业企业管理的共77家，单位自管128家，三无小区10个。
其中自有物业管理小区、单位自管小区和三无小区基本上为老旧小区。老旧小区人口结构比较复杂，环境卫生普遍较差，矛盾突出，就您提出的加强老旧小区进行物业管理建设，我局进行了相关调研。
二、存在问题
（一）缺乏意识，物业服务费难以落实
小区居民缺乏“出钱买服务”的意识，从原来的单位管理、政府管理实行物业管理后，需缴纳一定的费用。
现实情况是居民以各种借口不交物管费、垃圾清运费、停车费，甚至水电费的情况，导致很多物业公司不愿意接手老旧小区。
（二）缺乏公共观念，居住环境复杂
老旧小区业主有很大一部分将房屋进行出租，人员结构复杂，对小区事务漠不关心,治安问题比较突出。
（三）维修基金未建立
大部分老旧小区并未建立维修资金，当小区管网、道路、配电等公用设施出现故障后，维修资金来源存在问题。
（四）业委会成立困难
由于老旧小区居民对小区事物漠不关心，因此组织召开业主大会困难较大,目前老旧小区成立业主委员会的非常少。
三、提升老旧小区物业管理水平的措施
为进一步规范化发展物业服务，不断完善老旧小区物业管理工作，结合我区实际情况，提出如下工作措施：
（一）关于政府加大投入完善老旧小区设施的工作措施
针对我区老旧小区物业配套设施滞后的现状，我局用好用足有关老旧小区提升改造政策已经完成以及正在进行以下工作：
1.结合我区目前开展的电表入户改造，提升老旧小区供电系统设备及住宅户电表，2019年，我区计划完成26个小区 户的入户改造工程，该工作完成后，住宅户可享受利用手机APP自行缴费充电的便利。
2.结合老旧小区外立面整体改造，统一修缮老旧住宅楼的保温层，并对外立面进行统一设计和外观提升，为住宅户统一修建空调外挂机放置点，方便住宅户安装空调，提升住宅舒适度。2018年，我局已经对纺一路、纺北路沿线两侧的老旧小区外立面、窗户、保温层、空调外挂机放置点、楼幢单元门全面进行了综合提升，在打通纺科路、原武装部东侧断头路建设的同时，对四厂振兴小区内的道路进行了改造修缮，加装路灯，为居民生活提供便利条件。2019年计划对6个老旧小区和小区道路进行改造提升。
3. 2019年我局将建议区政府结合最美城区建设和我区城乡环境综合整治活动，成立老旧小区整治机构，确立专门人员，统一协调指导解决老旧小区整治中出现的问题。同时出台相关政策，明确对老旧小区整治和管理的投入重点、扶持方向和考评办法。结合老旧小区整治，完善物业基础设施建设，增设监控系统等。
（二）建立和完善物业管理网络体系
根据《物权法》、《国务院物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及《西安市物业管理条例》的规定，结合《西安市灞桥区人民政府办公室关于进一步加强全区物业监督管理工作的通知》要求，建立和完善物业管理网络体系，形成物业管理涉及的各区级行业主管部门、街道办事处、社区、物业服务企业、其他管理人、业主委员会和业主的整体合力，做到各尽其责、各司其职，积极配合，努力把老旧小区物业管理工作落实好。
（三）加大宣传工作力度
我局将组织有关单位和物业企业充分利用广播、网络、纸质宣传等方式，对老旧小区开展物业管理进行广泛宣传，营造良好氛围。认真宣传各项政策，了解老旧小区居民的真实愿望，做好动员工作，培养和提高居民素质，为后续物业管理实施奠定基础。
（四）落实各项物业管理制度
一是引导业主和建设单位在街道办事处的指导下，成立首次业主大会并选举产生业主委员会，让小区在业主委员会的组织领导下，通过业主大会决定小区的重大事项，实现小区业主自我管理和自我约束。
二是进一步落实老旧小区物业管理收费标准。对于政府补贴部分应尽快出台相关政策，落实支付办法。入住居民应缴纳的部分费用，应按时支付给物业服务企业。
三是积极提倡“两个结合”，即将物业管理与城市管理结合起来，将《西安市物业管理条例》与小区《物业服务合同》、《管理规约》结合起来，以多种方式约束居民行为，严格防止小区出现破墙开店和乱搭乱建等现象，推进小区管理的制度化、规范化，提升整个小区的形象和物业的价值。
（五）创新老旧小区物业管理模式
一是业主委员会成立后，召开业主大会选聘物业服务企业或其他管理人才，引进有一定规模、具有相当经验的专业物业管理公司进行物业管理，使小区与规范小区在管理上接轨。
二是鼓励、支持社区自我管理。由社区组织成立物业公司，应按照建设部《物业企业资质管理办法》的规定成立并参与物业项目的招投标，中标后对小区进行物业服务。物业人员可从居民中挑选出来，培训合格后方可上岗。
三是业主自行管理小区。由街道办事处、开发建设单位、业主代表组成首次业主大会筹备组，筹备组组长由街道办事处派员担任，召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
将小区的管理模式、共有部分经营管理方式，秩序维护、绿化保洁维护，房屋的养护、维修，费用的收取、分摊，收益分配，业主委员会委员的任期、人数等具体事项纳入管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则提交业主大会，由业主投票决定，若经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意则生效。
业主委员会根据业主大会通过的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定对小区实施管理。
（六）加强监督、检查和指导工作
我局和街道办事处等有关单位，定期对老旧小区物业管理工作进行检查、指导，及时了解和掌握老旧小区物业管理情况，协调解决物业管理中存在的问题。
西安市灞桥区住房和城乡建设局
2019年5月18日
陕公网安备 61011102000072号
